Нужно ли предупреждать собственника доли и обращаться к нотариусу при продаже квартиры с долями третьих лиц? Каковы правовые последствия выдела доли без согласия собственника? Что делать, если собственник не получал уведомления о продаже доли? Какая судебная практика существует в таких случаях?
Ответы юристов (2)
ОТВЕТ 1: Рекомендуется уведомлять через нотариуса, чтобы повысить вероятность законного уведомления и получить правовую оценку в случае будущих судебных разбирательств. Нотариус также может оказать квалифицированную юридическую помощь и посоветовать, какие изменения лучше внести в текст уведомления.
Ответ 2: Если уведомление не было доставлено этому лицу, может потребоваться доказать, что вы пытались уведомить его о своем намерении продать квартиру. Это можно сделать, например, отправив уведомление через почтовую службу с подтверждением возврата или с курьером. Если все контакты с этим лицом окажутся безрезультатными, вам придется обратиться в суд за разрешением продать квартиру без участия данного лица, но это будет зависеть от конкретных обстоятельств, и решение суда может быть неоднозначным. Что касается судебной практики по данному вопросу, то она весьма различна и зависит от многих и многих факторов, в том числе от конкретных условий, представленных доказательств и многого другого.
Отвечая на ваши вопросы, должен предупредить, что моя юрисдикция ограничена сферой российского федерального законодательства, поэтому мое установление может не распространяться на законодательство других стран, где находится ваша квартира или деловой партнер.
Отвечая на ваш первый вопрос, следует обратить внимание на статью 254 Гражданского кодекса Российской Федерации «Конвенция о присуждении». Закон предусматривает, что договор поручения заключается в письменной форме, но его нотариальное удостоверение не является обязательным. Поэтому вы можете отправить письмо самостоятельно, без нотариального заверения.
Для ответа на второй вопрос рекомендуется статья 160 Гражданского кодекса Российской Федерации «Способы извещения». Он разъясняет, что если адресат не может быть найден по последнему известному месту жительства, то извещение может быть направлено по месту работы, в почтовое отделение или иным способом. В этом случае главное — получить подтверждение того, что уведомление доставлено.
Прежде чем подавать заявление по той или иной статье закона, рекомендуется проконсультироваться с грамотным юристом, который сможет дать точные и профессиональные советы, исходя из специфики вашего государства.
Как правильно уведомить других собственников о продаже доли в квартире?
Когда говорят «доля в квартире», имеют в виду долю в общем праве собственности. Другими словами, обе квартиры принадлежат двум или более владельцам. Вы должны понимать, что ваша доля — это не просто квадратные метры или площадь. Она принадлежит вам, и вы пользуетесь всей квартирой.
Сособственников может быть много, и размер доли каждого сособственника может быть разным. Например, у одних совладельцев по ½ доли, а у других — по ¼ доли. Главное, что доли в доме не разрешается делить на доли. Площадь квартиры каждого совладельца будет менее 6 квадратных метров. Такие сделки недействительны. Это правило закреплено в Федеральном жилищном кодексе РФ и вступило в силу с 01. 09. 2022 года.
Можно ли выделить долю безусловно?
Собственник имеет право выделить долю по своему усмотрению — продать ее, подарить, унаследовать или отвоевать. Только в случае продажи акции она имеет характеристики. При продаже доли постороннему лицу необходимо подтверждение того, что другие совладельцы не собираются ее покупать. Кроме того, они имеют право купить долю по цене, по которой она продается иностранцу, и на других равных условиях. Поэтому в первую очередь необходимо уведомить остальных сособственников о намерении продать долю в квартире с указанием цены и условий, на которых она будет продана. Если они не приобретут доли в течение месяца со дня уведомления или не предоставят письменный отказ от покупки, они могут продать доли любому лицу.
Как происходит процесс, если я не знаю, где находятся совладельцы?
Если совладелец квартиры свободен и готов к диалогу, продавец может письменно отказаться от приобретения его доли. Этот отказ заверяется у нотариуса и является бесспорным подтверждением отказа от осуществления прав совладельца.
Если соседи, то есть совладельцы, общаются друг с другом, живут по разным адресам или недоступны для общения, то в целях соблюдения закона необходимо направить каждому из них письменное уведомление.
Продавец, продающий свою долю, должен написать и отправить такое уведомление всем совладельцам, включая несовершеннолетних детей.
Продавец может отправить уведомление нотариально или по почте.
Если вы отправляете письмо самостоятельно, его необходимо отправить вместе с перечнем прилагаемых документов, отражающих содержание уведомления.
Подтверждение уведомления об акции на квартиру:
— Нотариально заверенный акт передачи или передачи извещения (уведомления) совместным собственникам,
— Копия письма, выданного почтовым отделением. Оно отправляется продавцом самим совладельцам. Это почтовое уведомление, подтверждающее, когда было отправлено письмо, с подписью о получении письма от СО — отправляется список, а также вложение письма.
Все сроки, по истечении которых акции могут быть проданы неуполномоченным лицам, исчисляются с даты вручения уведомления общему владельцу.
В случае отсутствия сведений о регистрации участников общей собственности по месту жительства или пребывания, уведомление направляется по адресу, по которому находится объект недвижимости.
Где можно получить бланк уведомления?
Вы можете найти шаблон в интернете и заполнить его самостоятельно, либо поручить оформление уведомления нотариусу. В уведомлении должно быть указано, какая доля будет продаваться, цена и другие условия, на которых будет осуществляться продажа. В нем также должны быть указаны имя, место жительства отправителя и получателя и дата отправки.
Что делать, если совладелец не согласен с предложенными условиями продажи?
Нежелание совладельца приобрести долю на условиях, указанных продавцом, по сути, означает отказ от покупки, что лишает его рыночного опциона.
А что происходит, если срок рыночного опциона не соблюдается?
Согласно Гражданскому кодексу РФ, совладелец имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
На какие виды сделок распространяется возмещение?
Условия опциона на выкуп сособственника распространяются на сделки купли-продажи доли в квартире на рынке или на рынке комнат, а также на договоры мены долей в квартире или комнате. Это правило не распространяется на дарения и завещания.
Должна ли сделка с акциями проходить через нотариуса или документ можно сразу подать в Росреестр?
Да, сделки, связанные с продажей акций, предполагающих общую собственность, подлежат нотариальному удостоверению. Сделки, связанные с продажей акций как посторонним лицам, так и другим участникам общей собственности, подлежат нотариальному удостоверению. В частности, исключение составляют сделки, в которых все участники общей собственности передали доли в рамках сделки.
После удостоверения сделки нотариус обязан подать электронное заявление о государственной регистрации прав в Росреестр с приложением соответствующих документов, если ни одна из сторон сделки не возражает против заявления нотариуса. В качестве альтернативы контрагент сам подает документы и регистрирует уступку прав в Росреесте в электронном виде или через офис МФЦ.