Часто люди обращаются в агентство недвижимости СПИК за грамотными советами о том, как уменьшить налоги при продаже или дарении квартиры. Что лучше — дарение или продажа — рынок? И мы часто слышим, что люди избегают налога при продаже, если дарят квартиру предыдущему владельцу. Мол, предыдущий владелец ранее владел недвижимостью много лет, и что если квартира вернется, то он не будет платить налог по закону, регламентирующему освобождение от налога после владения более чем пятью (иногда тремя) людьми в год!
К сожалению, это не так. Сначала предыдущий владелец отсудил свое право на недвижимость. Затем, вернув ему собственность, он получает новое право собственности (то есть ему нужно ждать три, иногда пять лет, по крайней мере, для освобождения от налога при последующей продаже). Во-вторых, теперь он должен заплатить больший налог, чем платит нынешний владелец при продаже (если он не является родственником родителей, то у него есть налог на дарение, а также налог на продажу этого имущества с максимальным вычетом в 1 млн).
В чем разница между продажей и дарением?
Итак, реальная разница между продажей и дарением — в первом случае налог платит продавец, а во втором — даритель. Кроме того, существует перечень лиц, которые освобождаются от уплаты налога на подаренное имущество.
Пожертвования между родственниками родителей в этих категориях освобождают дарителя от уплаты налогов. В противном случае налог уплачивается, и даже пенсионеры не освобождаются от уплаты налога, если не входят в вышеуказанный список.
Стоит отметить, что пожертвования от бабушек прадедушкам не освобождаются от налога (письмо Минфина N 03-04-05/55239 от 24 июля 2019 года). Свекровь также не является близким родственником между ними (письмо Казначейства от 9 января 2014 г. N 03-04-05/18).
Для направления на лечение! Если даритель не совершеннолетний, то причитающийся ему налог уплачивают его отец и мать или опекун (ст. 28 и 28 Гражданского кодекса РФ).
Кроме того, следует отметить, что следующие виды подарков облагаются налогом за счет других лиц
Другие пожертвования, как в денежной, так и в натуральной форме, не облагаются налогом. Это гарантируется положениями статьи 18.1 раздела 217 Налогового кодекса РФ.
Кроме того, не облагаются налогом подарки, сделанные субъектами предпринимательской деятельности (организациями и индивидуальными предпринимателями), в размере до 4 кв. м. в год (статьи 216 и 217 Налогового кодекса РФ). Если суммы большие, то налогооблагаемая база считается без учета этих 4 тонн.
Какую сумму налога я должен заплатить?
По справочным причинам! По закону, если гражданин РФ в течение года проживает за границей более 183 дней, он считается нерезидентом.
Эту особенность важно учитывать. Дарители часто живут за границей, что особенно важно, если речь идет о подарках между близкими родственниками. Согласно здравому смыслу, логично, что сын или отец, проживший три года где-то далеко за пределами Российской Федерации, не перестает быть тем же сыном и отцом. Следовательно, следуя логике, налоговая ставка по договорам дарения составляет 0%.
Однако ФНС России не всегда видит это так. Ее сотрудники считают, что ставка налога может достигать 30 %, если близкий родственник не является резидентом РФ и в большинстве случаев проживает за границей. Некоторые налоговики считают, что избежать этого можно только в том случае, если даритель восстановит резидентство, а затем оформит дарственную. Однако это требует времени и дополнительных расходов.
Разногласия по этому вопросу привели к разъяснению Минфина России от 5 февраля 2018 года N03-04-05/6634. В нем служба обратила внимание на то, что гражданство вашей составляющей или ваш статус резидента РФ несущественны. Определить дифференцированные взносы по этому признаку невозможно. В результате налоговая ставка между близкими родственниками составляет 0%, независимо от гражданства или резидентства РФ близких родственников. Если налоговые органы считают иначе, обратитесь за помощью к юристу по жилищным вопросам.
Важно знать! Доход иностранца, не являющегося налоговым резидентом РФ, полученный в виде стоимости квартиры, полученной от родительского родственника, как дарение не облагается подоходным налогом.
А как можно уменьшить сумму налога?
Если вам придется платить, вы можете уменьшить сумму налога, уменьшив налоговую базу. Некоторые утверждают, что платежи могут быть значительно снижены, если в договоре дарения не указана стоимость кондоминиума. В этом случае платеж может быть рассчитан на основе официальной оценочной стоимости, например, земельной книги, инвентаризационной или оценочной рыночной стоимости, определенной оценщиком. Затем это должно быть принято во внимание налоговыми органами.
Кстати, налоговые органы должны не кому-то, а всем, в том числе и добросовестным налогоплательщикам. Это не так. Потому что при подаче налоговой декларации налогоплательщики обязаны предоставить следующее
После получения документов ФНС всегда проверяет кадастровую стоимость земли в ЕГРП. Это означает, что в расчет берется именно стоимость имущества, а не то, что даритель хочет представить в налоговую инспекцию. Однако даже если в договоре указана рыночная стоимость (стоимость имущества по оценке сторон), сумма налога рассчитывается от кадастровой стоимости имущества (ст. 214.10 Налогового кодекса РФ).