Большая часть земли, используемой российскими компаниями, по-прежнему является государственной и муниципальной, то есть общественной, а не частной собственностью. Безопаснее сохранять участки, чтобы чувствовать себя увереннее в будущем. Кроме того, наличие земли в собственности повышает вероятность получения необходимой суммы при оформлении кредита. Однако одного желания и денег недостаточно, чтобы стать землевладельцем. Органы власти, уполномоченные на создание земельных участков на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, часто отказывают в возмещении затрат на участки. Предпринимателям приходится обращаться к юристам, которые в свою очередь обращаются в суды. Дмитрий Малинин и Яна Александрова, старшие юристы коллегии адвокатов «Юрпроект», поделились с нами трудностями, с которыми сталкиваются российские компании в процессе реализации своей мечты о приобретении собственной земли.
Что происходит при реализации права на выкуп заговоров на государственную собственность?
1. власти считают, что участки не могут быть переданы в собственность физических лиц
2. власти отказываются рассчитывать выкупную стоимость с учетом льготы
3. власти считают, что не созданы необходимые условия для передачи участка в частную собственность.
Разногласия между частными предпринимателями и Росимуществом: «игра слов» или «дьявол прячется в тени».
Бизнесмен несколько раз обращался в службы Росимущества с просьбами о приобретении участков, на которых располагалась его усадьба. Участок имел особо охраняемые почвы и категории территорий объектов. На участке располагалась туристическая база для бизнесменов.
Причиной отказа было толкование сотрудниками правовых норм. Федеральные власти упорно не хотели видеть разницу между «особо охраняемыми природными территориями» и просто «особо охраняемыми почвами и объектами».
1. земли, отнесенные к территориям ограниченного пользования, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
2. государственные или муниципальные земли в границах особо охраняемых природных территорий имеют ограничение на продажу
3. статус особо охраняемых природных территорий может быть присвоен только на основании федерального или регионального закона.
Как представители бизнес-сообщества, мы [Ассоциация юристов «Юрпрокт» — прим. ред.] обратились в районную администрацию, которая ведет учет значимых муниципальных земель, и в Главное управление особо охраняемых природных территорий Кузбасса. Ответы были следующими. Имущество нашего директора не входит в границы особо охраняемых природных территорий, утвержденных в Кузбассе.
В нашем случае мы смогли убедить суд первой инстанции в том, что между этими понятиями есть существенная разница и отсутствие запрета на изъятие. Апелляционный суд и суд первой инстанции согласились с его выводами и нашей позицией.
Теперь Росимущество обязано продать свой участок предпринимателю. По какой цене будет продан участок, пока не решено. В ходе судебного разбирательства стоимость земельного участка изменилась (увеличилась), и Росимущество настаивает на его продаже по более высокой цене. Однако об этом речь пойдет в следующем материале.
Споры между ООО и Госкомимуществом: как доказать право на льготную цену.
Коммерческая организация владела недвижимостью в Кемерово. Чтобы снизить арендную плату за землю, была уменьшена ее кадастровая стоимость. Однако директора школы интересовала возможность приобретения земли по минимально возможной цене, в пределах, допустимых законом. Это желание столкнулось с позицией чиновников КУГИ, которые упорно не хотели признавать, что у директора есть основания претендовать на прибыль при покупке участка.
1. юридические лица — собственники недвижимости имеют право выкупить землю под своим зданием у государства по 100% от кадастровой стоимости
2. однако существует возможность выкупа, если земля под конкретным зданием была предоставлена одному из предыдущих владельцев данного здания в бессрочное пользование до 2001 года и сдана в аренду до 1 июля 2012 года. 2. по ставке 2,5 % от кадастровой стоимости земли,
3. чтобы воспользоваться этой льготной ставкой в отношении покупки земли, необходимо самостоятельно найти все доказательства вышеуказанных положений и перерегистрации.
В то же время предыстория участка не является общедоступной и может быть найдена быстро. В ходе работы наши юристы находили такие исторические элементы в различных местах, например, в архитектурных и градостроительных архивах, земельных кадастрах и фонде данных Рослесхоза.
В данном случае клиент заключил договор аренды до 1.07.2012. А документальным подтверждением того, что участок клиента ранее был предоставлен кому-то на праве бессрочного пользования, стало решение суда по другому спору между клиентом и КУГИ. Тем не менее нам пришлось собрать и представить всю историю этого сговора. Это было связано с тем, что в прошлом он был внесен в земельный кадастр и включал все предыдущие преобразования. Однако Региональная комиссия не согласилась с правом нашего клиента на льготное возмещение, и потребовалось восемь судебных слушаний в суде первой инстанции, чтобы признать это право законным. Мы подготовили для суда хронологическую справку обо всех преобразованиях участка со ссылками на подтверждающие их доказательства. Вторичная инстанция подтвердила решение суда.
Финансовые последствия, полученные клиентом:
— До решения суда выкупная стоимость участка составляла 769 тысяч рублей,
— После решения суда, признающего право нашего клиента, он может приобрести участок за 19, 000 рублей.
— Фактическая экономия 750, 000 рублей на возмещение + возможность пересчитать и получить излишне введенную арендную плату за прошлый период в размере 200, 000 рублей + возможность получить компенсацию периферийного бюджета на оплату дилерских услуг.
Различия между сельскохозяйственными предприятиями и управлениями муниципальным имуществом.
Сельскохозяйственные организации арендуют планы пахотных земель сроком на шесть лет. До истечения срока аренды организация не обратилась в управление муниципальным имуществом собственника с заявлением о расторжении договора аренды на новый срок. Таким образом, организация потеряла законное право на аренду участка без конкурса.
На аукционе организация была признана победителем и подписала новый договор аренды сроком на пять лет. После этого руководитель сразу же обратился к нам в [коллегию адвокатов «Юрпроект»] с одним вопросом.
1. по закону, если организация пользуется участком с правом аренды более трех лет и в отношении него не найдено земельного законодательства, она имеет право выкупить участок у государства без торгов,
2. судебная практика признает, что такой срок может быть засчитан как совокупность всех договоров аренды, заключенных последовательно одним и тем же арендатором.
Основным предметом разногласий в судах является то, должно ли это пользование по договору быть непрерывным или, как в нашем случае, новым с расторжением договора.
Дело находится на стадии рассмотрения — мы обязательно напишем о последствиях на нашем сайте и в телеграм-канале «Юрпроект — бизнес и жизнь глазами юриста».
Если ваша бизнес-ситуация связана с землей, недвижимостью, строительством или экологией, вы можете обратиться в коллегию адвокатов «Юрпроект» для предварительного анализа проблемы и первичной бесплатной консультации. Адвокаты и юристы коллегии практикуют свою профессию в этой области более 15 лет.