Договор аренды, как и любой другой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по односторонней инициативе или по истечении срока, на который он был заключен. В этой статье мы рассмотрим основные способы расторжения договора аренды и расскажем, что делать арендатору в этом случае.
Устранение претензий в связи с истечением срока аренды
Если договор аренды содержит пункт об автоматическом продлении срока аренды
Чтобы отказаться от арендуемого помещения по истечении срока действия договора, необходимо убедиться, что в договоре нет пункта об автоматическом продлении. Если договор предусматривает автоматическое продление, вам, возможно, придется заранее уведомить арендодателя о том, что вы расторгнете договор по истечении его срока. Как правило, владелец должен уведомить об этом за две недели или за месяц до окончания срока действия договора. Однако следует иметь в виду, что в договорах могут быть указаны иные сроки.
Если вы не успели сообщить владельцу о том, что не хотите продлевать договор, что вам нужно делать?
Самое главное — не паниковать. Подготовьте уведомление и заявите, что вы отказываетесь от договора в день окончания срока аренды. Если владелец сообщит вам, что срок уведомления пропущен, имеет смысл заявить о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора. Это объясняется ниже.
Что делать, если договор не предусматривает автоматического продления?
В договоре может быть предусмотрено, что договор будет продлен только в том случае, если арендатор направит владельцу уведомление о желании продлить договор на новый срок. Если арендатор не получил уведомления, срок действия договора истекает в последний день срока аренды. В этом случае ничего делать не нужно. Не нужно отправлять уведомление владельцу.
Загрузка договора аренды по инициативе арендатора
Во-первых, следует уточнить, что порядок расторжения договоров, заключенных на определенный срок, отличается от договоров, заключенных на неопределенный срок. Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательства, если такой отказ допускается законом.
Если договор аренды заключен на определенный срок
Законодательством не предусмотрен односторонний отказ арендатора от договора, заключенного на определенный срок. Нет такой возможности и для арендодателя. Однако это не означает, что стороны лишены возможности изложить причины отказа от договора и одностороннего решения. Поэтому рекомендуется тщательно изучать любое соглашение о наличии данного положения.
Если арендатор не наделен договором правом досрочного расторжения договора, ему следует договориться с собственником и подписать двустороннее соглашение о расторжении договора или обратиться в суд.
Однако статья 620 Гражданского кодекса РФ определяет исчерпывающий перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке.
если договор аренды заключен на неопределенный срок.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ договор, заключенный на неопределенный срок, расторгается в одностороннем порядке с предупреждением арендодателя за три месяца. Однако это правило действует, если договором не предусмотрен иной срок, необходимый для предупреждения собственника.
В договоре может быть указан более длительный или более короткий срок предупреждения собственника.
Поэтому мы предусмотрели, что договор будет расторгнут по окончании срока аренды в одностороннем порядке. Однако, как вы знаете, этого недостаточно, если помещение не будет передано владельцу надлежащим образом.
Как оформить передачу арендуемого помещения?
Шаг 1. Подготовьте помещение к передаче арендодателю
Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан привести арендованное помещение в состояние, в котором он его получил, либо в состояние физического износа, либо в состояние, обусловленное договором.
Исходя из этого, возможны две ситуации Если в договоре не указано состояние помещения на момент возврата арендодателю и если стороны договорились об обстоятельствах, при которых помещение должно быть передано арендодателю.
В первом случае арендатор обязан привести помещение в состояние, указанное в акте приема-передачи. Если в помещении были произведены ремонт, переоборудование или другие изменения, не предусмотренные договором, арендатор должен демонтировать их, а затем передать помещение арендодателю. Это правило распространяется на все изменения, произведенные арендатором, а также на всех, кто улучшает помещение.
Могу ли я не демонтировать изменения, внесенные в помещение, если владелец ранее дал на них согласие?
Если собственник ранее дал согласие на внесение изменений в помещение, существует благоприятная судебная практика, которая не позволяет арендаторам вернуть помещение в первоначальное состояние. Желательно, чтобы согласие было оформлено в письменном виде. В двусторонних договорах, переписке и других документах, свидетельствующих о том, что арендодатель одобрил изменения, внесенные арендатором в помещение.
Во втором случае (когда помещение необходимо привести в соответствие с условиями, предусмотренными договором) арендатора могут обязать провести эстетический ремонт. Средства. В этом случае арендатор должен сделать все, что предусмотрено договором.
Также не забудьте убрать все из помещения. В противном случае договор может быть воспринят как котировочный или арендодатель будет иметь право взыскать плату за фактический период использования.
Шаг 2. Согласуйте дату и время сдачи помещения
После того как вы убедитесь, что недвижимость соответствует всем требованиям, следует сообщить владельцу, что недвижимость готова к сдаче. Это можно сделать по электронной почте или по телефону. Если у вас хорошие отношения с владельцем, вы можете использовать первые два способа. Однако если ваше взаимодействие с остальными участниками договора находится лишь на стандартном уровне, предпочтительнее отправить уведомление по почте.
Мы можем распорядиться о передаче помещения арендодателю, чтобы арендатор был готов к заселению. Кроме того, мы составим список вложений и предоставим инструкции по отправке письма.
Шаг 3. Подпишите Акт согласования.
Согласно статье 655 Гражданского кодекса РФ, передача помещения арендатором и принятие его арендодателем осуществляются на основании договора поручения или иного документа о передаче, подписанного сторонами.
Неподписание документа о передаче может свидетельствовать о том, что арендатор не исполнил свою обязанность по передаче помещения. Исключением является случай, когда собственник отказывается принять помещение. Это все равно эпикурейство, если собственник ссылается на ненадлежащее состояние помещения. Чтобы заставить такого собственника принять арендованное помещение, необходимо подать иск о понуждении собственника принять арендованные объекты.
Если вы столкнулись с незаконным требованием собственника и обнаружили, что он уклоняется от приемки помещения, вы можете обратиться к нам. Мы проконсультируем и подготовим необходимые документы для суда.