Если в предыдущем посте о депозитах я еще сомневался в компетентности автора, то теперь я в этом окончательно убедился. Он ничего не смыслит в банковском деле и финансах и копирует глупые статьи.
Все дело в том, что при годовой системе выплат в первую очередь выплачиваются проценты, а не основная сумма.
Глупости. Гораздо выгоднее уменьшить сумму платежа, а не срок. И именно об этом говорится в статье ниже.
Есть и другой вариант досрочного погашения. Хотя он встречается реже, но на самом деле является самым выгодным. Если вы ежемесячно выплачиваете эту сумму, а затем производите досрочное погашение с уменьшением ежемесячного платежа, то сумма, доступная для экстренной амортизации основного долга, всегда пропорционально увеличивается.
Благодаря уменьшению ежемесячного платежа разница между «первоначальной запланированной суммой» и «фактической новой суммой погашения» может быть использована для досрочного погашения. Переплата не увеличивается по сравнению с сокращением срока. В то же время, однако, в случае экономических форс-мажоров существует возможность не производить «досрочное погашение» в течение определенного периода и делать меньшие выплаты «пока ситуация не изменится». Другими словами, при сухом балансе нет разницы между овердрафтом, который сокращает срок или сумму, но если сокращается сумма, но не срок, существует теоретическая возможность «перерыва».
mactep_4628 Я тоже думаю, что вы правы. По каждому плану сначала погашаются проценты и штрафы, а затем основная сумма. Дифференцированная схема была выгодна в прошлом, когда было сложно или невозможно (по условиям банка) делать частичные ежемесячные досрочные погашения. С появлением возможности делать хотя бы несколько досрочных погашений в месяц, не поднимая пяток со стула, выгодная схема трансформируется в дифференцированную, а преимущества обеих сохраняются. Можно вносить досрочные платежи, можно использовать дифференцированные схемы, можно вносить небольшие платежи и получать аннуитеты. Заемщики могут выбирать, какую схему использовать каждый месяц, в зависимости от своих предпочтений.
Автор вводит в заблуждение относительно преимуществ того или иного вида снижения ППС. Допустим, когда вы брали кредит, платеж был рассчитан как 40 000 рублей, но вы решили платить 60 000 рублей в месяц. В этом случае совершенно неважно, какое снижение указано. На практике дифференцированный платеж и все зависит не от того, что обычно уменьшается ежемесячный платеж или сокращается срок кредита, а от скорости погашения долга. Здесь все зависит от вашего собственного восприятия — что вас больше устраивает: стандартное сокращение срока кредита или факт уменьшения ежемесячных выплат. В любом случае банк получает ровно те проценты, которые вы получали. При этом не имеет значения, сколько вы внесли. С экономической точки зрения уменьшение ежемесячных платежей более практично, поскольку снижает вашу ежемесячную долговую нагрузку в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. При прочих равных условиях вы заплатите больше и автоматически приблизите дату окончания действия кредитного договора.
mactep_4628 пишет: Если я еще сомневался в компетентности автора в его последнем посте про депозиты, то теперь я в этом полностью убедился. Он ничего не понимает в банковском деле и финансах и копирует глупые статьи.
Все дело в том, что при годовой системе выплат в первую очередь выплачиваются проценты, а не основная сумма.
Не могли бы вы объяснить это более подробно? Как, по-вашему, это на самом деле работает и почему? Если посмотреть на структуру аннуитетных платежей, то в течение первого периода лишь очень небольшая часть используется для уменьшения самого обязательства.
Как погасить ипотеку более выгодно
Ипотеку можно погашать в течение 20-30 лет, точный срок определяется в момент подписания договора. Однако вы хотите избавиться от долгов как можно скорее, чтобы не переплачивать, иметь в своем распоряжении больше денег и быстрее избавиться от взыскания. Во-первых, следует избегать задержек, поскольку они приводят к ненужным расходам (штрафам и пеням). А самая большая выгода — это досрочное погашение ипотеки. Давайте рассмотрим некоторые варианты.
Когда выгодно досрочно погасить ипотеку?
По закону клиент обязан уведомить банк о полном или частичном досрочном погашении ипотечного кредита не позднее чем за 30 дней до даты платежа, если не было заключено кредитное соглашение. В противном случае средства, которые заемщик хотел использовать для досрочного погашения, будут зачислены в качестве рассрочки в течение следующих нескольких месяцев.
Большинство банков предлагают своим клиентам ипотечные кредиты с ежегодными платежами. Это означает, что размер платежа не меняется на протяжении всего срока кредитования. При такой системе изначально большая часть каждой дозы приходится на проценты, а меньшая — на собственный капитал. Поэтому самый выгодный вариант — начать погашать долг раньше, в первой трети срока кредитования. Таким образом, общая переплата по кредиту существенно снижается.
Выгода более скромная, если возможность досрочного погашения приближается к концу срока. На этом этапе большая часть платежей частично состоит из процентов по кредиту в кредитной организации.
Чтобы воспользоваться экономическими преимуществами досрочного погашения ипотечного кредита, важно соблюсти ряд других условий.
— Убедитесь, что в соответствии с вашим соглашением с банком частичное досрочное погашение ипотеки делает кредит более дорогим.
— Убедитесь, что досрочное погашение может быть осуществлено без подачи ежемесячного заявления в отделение банка.
— Убедитесь, что ваш доход позволяет вносить платежи раньше установленного срока.
Также следует учитывать общую кредитную нагрузку, так как у заемщика может быть много долгов одновременно.
Погашайте быстрее за более короткий период времени.
Один из вариантов быстрее вернуть деньги в банк и избежать переплаты — сократить срок ипотеки. Для этого клиент должен полностью оплачивать ежемесячные платежи и пополнять их на сумму, превышающую указанный лимит.
В рамках этой программы основной долг уменьшается каждый месяц. Это означает, что проценты начисляются на меньшую сумму.
Рассмотрим пример досрочной ипотеки и подсчитаем, насколько выгодно это законодательство. Клиент взял в кредит 3 млн единиц по процентной ставке 11 % с регулярными платежами в размере ₽34, 097. За 15 лет (180 месяцев) действия договора он погашает 3,14 млн штук процентов. Если погасить капитал, внеся 300 000 в первый месяц и сохранив те же ежемесячные платежи, то начисленные проценты составят 2,13 млн. Клиент погашает ипотечный кредит на три года раньше, чем планировал изначально. Это означает уменьшение на 109 миллионов.
Более раннее погашение за счет уменьшения платежей
Снижение регулярных выплат означает, что ежемесячно на погашение долга уходит меньше денег. Остаток капитала может быть выплачен к концу срока кредита.
На практике это проявляется следующим образом: имеется 3 миллиона ипотечных кредитов с процентной ставкой 11 %, регулярные платежи по которым составляют 34 097, таким образом выплачивается 300 000 беялл. В то же время минимальная сумма в месяц снижается до 30 770 бейалов, а срок кредита остается прежним. Полученные проценты составляют 2,8 миллиона за весь сезон. Общая стоимость ипотеки при такой оплате снижается на 331 752. Этот способ более выгоден, чем традиционное ежемесячное перечисление суммы в банк. Однако экономия будет меньше, чем при сокращении срока кредита. В нашем случае разница в сумме выплаченных процентов составляет 670 000 °C.
Выгодно закрыть ипотеку досрочно: не откладывайте на потом
По закону все граждане России имеют возможность досрочно погасить свои кредиты, в том числе ипотечные. Это гарантирует статья 810 Гражданского кодекса РФ. При этом необходимо соблюдать важные условия. Не забудьте уведомить банк о досрочном погашении ипотеки. В противном случае платеж не будет засчитан в счет погашения. Срок уведомления в разных банках может отличаться.
Заемщик сам выбирает, как погасить кредит досрочно — полностью или частично.
При частичном погашении банк пересчитывает график платежей. Существует три варианта погашения
Сократить срок ипотеки.
В этом случае часть ежемесячного платежа по капитальному взносу увеличивается. Часть процентов уменьшается. Этот вариант погашения выгоднее с точки зрения минимизации переплат. Проценты, начисляемые на минимальный оставшийся долг, снижаются, и переплата уменьшается.
Уменьшение размера ежемесячных платежей
Этот вариант позволяет снизить стоимость ежемесячного платежа по долгу. Однако большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, которые затем используются для погашения капитала. Этот способ подходит для заемщиков, которым необходимо снизить нагрузку на свой будущий бюджет. Вы можете не быть уверены в своем месте работы или в том, насколько стабильны ваши источники.
Комбинированный вариант.
Это происходит, когда срок сокращается, а сумма платежа поочередно уменьшается. При таком подходе ежемесячные платежи уменьшаются, но вы по-прежнему выплачиваете ту же сумму. Регулярные суммы сверх капитальных платежей могут быть использованы для накопления средств со временем и сокращения срока кредита.
Ипотечные кредиты с низким процентом.
Примером могут служить семейные или льготные ипотечные кредиты, заключаемые под 6-7 % годовых, или субсидированные производителями ипотечные кредиты под 2-3 % годовых. В то же время ставки по банковским депозитам в два раза выше (10-12 %), чем по ипотеке. Поэтому лучшее использование свободных денег — это безрисковый доход, а не досрочное погашение ипотеки. Что нужно знать в этом случае?
Никаких финансовых подушек.
Если инфляция увеличится, все оставшиеся деньги могут понадобиться в любой момент, чтобы покрыть разницу между ростом доходов и расходов. Поэтому, если у вас нет сбережений в качестве финансовой подушки, не стоит бросать все силы на досрочное погашение. Оцените риск потери работы, болезни или других чрезвычайных ситуаций. В таких случаях, когда нет надежной подушки безопасности, ситуация может стать катастрофической. Всегда ждите, чтобы капитал был в запасе хотя бы на два-три месяца.
Ипотека при аренде квартиры.
Это обычная ситуация, когда ипотечная квартира сдается в аренду. В этом случае арендная плата должна быть больше, чем ежемесячные взносы по ипотеке. В этом случае вы не ущемлены в средствах, а свободные деньги всегда можно разместить на депозитном счете.
Согласно пункту 1 статьи 40 Федерального закона «Об ипотеке», ипотечный кредитор имеет право сдавать в аренду существующее помещение без согласия залогодержателя, если иное специально не предусмотрено Федеральным законом «Об ипотеке». Однако, как показывает судебная практика, в случаях, когда заемщиком является гражданин, условия кредитного договора запрещают ему сдавать в аренду, безвозмездное пользование или иным образом приобретать права третьих лиц на закладную без предварительного письменного согласия кредитора. Поэтому они являются незаконными и нарушают законные права потребителей. К такому выводу пришел Верховный суд РФ в своем определении от 14 октября 2016 г. 309-Д16-8799, право ипотечного кредитора использовать недвижимость по договору ипотеки по назначению регулируется Федеральным законом «Об ипотечном кредитовании» и не может быть ограничено договором.
Однако рекомендуется внимательно читать договор, чтобы в любом случае избежать споров.
Существует также несколько важных факторов, которые необходимо учитывать, прежде чем принимать решение о получении ипотечного кредита на квартиру.
Если ипотека в основном погашена
В первой половине ипотеки заемщик платит банку в основном проценты, а основной долг начинает погашать позже. Поскольку заемщик заинтересован в скорейшем уменьшении основного долга (тела кредита), банк будет начислять оставшиеся проценты и уменьшать переплату. Если ипотека уже почти погашена, закрывать ее быстрее не имеет финансового смысла.
Следите за новостями и подписывайтесь на нашу рассылку.
При цитировании этого материала активная ссылка на источник обязательна.