Ипотека — это долгосрочное обязательство. Обычно они выдаются на 10-20 лет. В течение жизни заемщика многие люди могут измениться и возникнет необходимость продать квартиру. Это вполне реально. И даже новые заемщики могут участвовать в сделке.
Ипотека — долгосрочное обязательство. Обычно выдается на 10-20 лет. В жизни заемщика может многое измениться, и квартиру нужно будет продать. Это вполне реально. И даже новые заемщики могут принять участие в сделке.
Существует несколько причин, по которым необходимо разделить ипотечную квартиру. Самые распространенные — невозможность дальнейшего обслуживания кредита, желание улучшить жилищные условия и расторжение брака между супругами по месту жительства, — говорит директор департамента розничного бизнеса Связь-Банка Бахаев.
Ипотечная квартира — это вовсе не общее имущество. Она находится в залоге у банка до полного погашения долга. Это означает, что все сделки, связанные с ней, должны быть согласованы с кредитором.
Банк не может отказать в продаже заложенной квартиры. Это запрещено Законом об ипотеке. Однако он может усложнить ситуацию с недвижимостью. Например, только после досрочного погашения существующего кредита он готов передать письмо о снятии обременения. Для этого покупатель должен оплатить часть стоимости недвижимости продавцу до регистрации договора купли-продажи квартиры. Менеджер «Мышки» Константин Шибецкий.
Однако А. Бахаев убежден. Все кредиторы в первую очередь заинтересованы в своевременном погашении долга, и банк не будет вмешиваться, если заемщик решит продать ипотечную квартиру».
Ипотечные квартиры являются весовым жильем, так как находятся в залоге у банка. При продаже вес должен быть снят. Это можно сделать двумя способами.
В первом случае, подписывая договор купли-продажи ипотечной квартиры, банк соглашается передать право собственности на квартиру без снятия обременения. Только после того, как на счет кредитора поступят средства за квартиру в размере, достаточном для погашения долга, обременение снимается. Иными словами, по окончании сделки — после закрытия кредита — банк направляет в ЗАГС еще одно письмо с информацией о том, что кредит выплачен и реестр ипотеки закрыт. Покупателю квартиры приходится заново обращаться в ассоциацию по государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним, чтобы снять обременение с квартиры», — говорит А. Бакаев.
Этот вариант удобен для банков, но на практике он менее удобен для покупателей квартир, приобретающих недвижимость без требований третьих лиц (банков).
Существует возможность покупки квартиры. Деньги за жилье кладутся на дверь или на счет, и банк тут же выдает письмо, разрешающее немедленный переход права собственности и снятие весов. В этом случае покупатель сразу получает чистое свидетельство о государственной регистрации», — говорит А. Бакаев. Однако этот вариант используется редко, так как он более опасен для кредиторов.
В большинстве случаев стоимость квартиры превышает сумму задолженности перед банком. Поэтому часть денег от продажи квартиры пойдет на погашение кредита, процентов, штрафов и пеней (если они есть).
Покупатель хочет приобрести ипотечную квартиру за счет кредитных средств. Возможна такая сделка, которая оформляется следующим образом
Банк одобряет покупателя в качестве заемщика и перевыдает существующий кредит. В результате с предыдущего заемщика снимается кредитная ответственность (которую новый владелец квартиры должен банку), а собственности нет.
‘Если кредитный договор сохраняется, он заменяет ипотечного заемщика, который становится заемщиком или, иначе, новым владельцем квартиры. По требованию банка некоторые условия договора могут быть скорректированы, например, в части сроков и стоимости кредита» Кроме того, в договоре могут быть подписаны дополнительные соглашения. Могут быть внесены коррективы в существующие документы или подписаны новые соглашения. Все зависит от подхода юридического отдела банка к этому вопросу.
Сложность заключается в том, что предмет защиты (продаваемая квартира) известен банку сверху донизу, заемщик молод и нет уверенности, что кредитор его одобрит. Покупатель квартиры должен соответствовать некоторым требованиям банка. В противном случае ему будет отказано в кредите.
‘Продать жилье с помощью кредита можно, но это происходит редко — сама система сделок нестандартна. Поэтому, если у покупателя не хватает денег на покупку ипотечной квартиры, ему скорее предложат получить новую ипотеку, чем оформить старую», — делится наблюдением А. Бахаев.
У К. Шибецкого другие данные. Когда на сцену выходит новый заемщик, банки предлагают выгодные условия кредитования, мотивируя это тем, что поручительство уже есть и им не нужно им управлять».
Причины продажи ипотечной квартиры могут быть самыми приятными. Например, заемщик хочет купить более комфортное жилье. Тогда он может продать имеющееся жилье, получить дополнительные средства от банка и купить новую квартиру.
В этом случае сначала продается имеющаяся ипотечная квартира. Одновременно этот или другой банк одобряет выдачу нового кредита заемщику, после чего подыскивается подходящая недвижимость. Одновременно совершаются две сделки. Первая — купля-продажа закладной, вторая — покупка нового жилья с использованием ипотеки», — говорит К. Шибецкий.
Совсем другая ситуация — потеря платежеспособности заемщика. Если гражданка не только не в состоянии платить по кредиту, но и не желает иметь какую-либо часть недвижимости, ей не стоит рассчитывать на то, что банк забудет о долге. В любом случае она имеет полное право продать залоговую квартиру и получить свои деньги обратно.
Однако, поскольку банки не являются институтами собственности, они не заинтересованы в основной деятельности (особенно в продаже квартир и даже в поддержании их на балансе). Таким образом, кредиторы скорее будут следить за тем, чтобы ситуация не привела к крайним мерам. Долг может быть реструктурирован в пользу заемщика. Однако только в том случае, если заемщик не скрывается, идет на контакт, ранее добросовестно обслуживал кредит и надеется, что его доходы в обозримом будущем будут восстановлены.
Во всех неблагоприятных случаях заемщик вынужден продавать жилье. Ведь он получит меньше денег, чем при продаже самой квартиры, так как недвижимость, скорее всего, будет продана гораздо дешевле рыночной цены. Кроме того, заемщику придется компенсировать все затраты своих средств.
Если банку не удается договориться с заемщиком, кредитор может обратиться в суд. Затем, после соответствующего решения суда, квартира выставляется на аукцион. Как правило, со скидкой. Уже на первом аукционе они продаются за 80 % своей стоимости, на втором аукционе размер скидки увеличивается.
Сделки, связанные с продажей ипотечных квартир, пока еще очень редки на рынке недвижимости. Однако с развитием ипотеки это становится весьма распространенным явлением.
Насколько выгодна и безопасна покупка квартиры, находящейся в залоге у банка? Здесь ответ неоднозначен.
С одной стороны, нет никаких сомнений в юридической чистоте этой недвижимости, которая уже проверена брокерами, банками и представителями страховых компаний. С другой стороны, бывшие жильцы могут попытаться вернуть жилье, особенно если речь идет о принудительной продаже квартиры по решению суда. Неслучайно закон направлен на защиту интересов заемщиков, теоретически это возможно, пока их еще нет (уже отменены моратории на досрочное погашение задолженности, расследование заявок и открытие ссудных счетов. .
Что касается существующих опасностей для покупателей, то А. Бахаев утверждает, что.
Но стоит ли рисковать, ведь ипотечные дома стоят дешевле, чем в среднем по рынку? Аргумент отчасти обоснован. Как правило, покупка ипотечной квартиры может быть рассчитана с дисконтом от 5 до 20 процентов от ее рыночной стоимости. Ее размер зависит от того, что предыдущему заемщику пришлось срочно продавать недвижимость», — говорит А. Бахаев. Однако К. Шибецкий убежден, что стоимость ипотечной квартиры при добровольной продаже вряд ли будет существенно отличаться от цены обычного дома.
Если же недвижимость продается по решению суда, то условия для потенциальных покупателей будут более выгодными. Как уже говорилось, ее можно приобрести по цене значительно ниже рыночной. Кроме того, банки кредитуют заемщиков, готовых приобрести такие квартиры, по выгодным процентным ставкам. Информацию о ликвидных объектах и их стоимости можно найти в специальном разделе на сайтах кредитных организаций.